La VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement ou encore « achat sur plans » est un contrat par lequel l’acquéreur d’un immeuble, maison ou appartement, va en devenir le propriétaire au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

Cette vente définie à l’article 1601-3 du Code civil, répond à un formalisme imposé aux articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH).

La VEFA compte, avant toute chose, une phase contractuelle, laquelle va se diviser en deux étapes : un contrat de réservation, puis un acte de vente signé devant notaire.

Vient ensuite la phase de construction, au cours de laquelle le vendeur va appeler des fonds à chaque étape des travaux. Il s’oblige ainsi à livrer un bien conforme à ce qui a été convenu et ce, dans les délais définis dans l’acte de vente.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation est facultatif en ce sens que le vendeur n’a pas l’obligation de l’émettre. Toujours établi en pratique, il est nécessairement passé par écrit et doit notamment contenir certaines mentions obligatoires comme la description du bien réservé, celle de l’immeuble mais aussi, le prix prévisionnel du lot.

Le vendeur s’engage donc à réserver l’immeuble, en contrepartie, l’acquéreur s’oblige à déposer une garantie. Ce dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix du bien si l’acte de vente définitif est signé dans l’année, et 2% au maximum si l’acte est entériné dans les 2 ans. 

L’acquéreur a la possibilité de se rétracter pendant un délai de 10 jours à compter du lendemain de la réception du contrat de réservation. En cas d’exercice du droit de rétractation, le vendeur doit alors restituer le dépôt de garantie ainsi que toutes les sommes éventuellement versées et ce dans un délai maximum de 3 mois.

Le contrat de réservation reste cependant un acte provisoire, la vente, pour être parfaite et définitive, devant être formalisée par acte authentique.

L’acte authentique de vente

C’est l’acte qui entérine définitivement l’acquisition et doit nécessairement faire intervenir un notaire. Il répond lui aussi à un formalisme important et donc contenir des mentions obligatoires.

Par ailleurs, l’article R. 261-30 du CCH impose la communication à l’acquéreur du projet d’acte authentique un mois avant sa signature chez le notaire.

Cet acte met à la charge de chaque partie des obligations.

L’obligation de l’acquéreur : le paiement du prix.

En matière de VEFA, le paiement du prix est échelonné et fonction de l’avancement de la construction. L’article R. 261-14 du CCH fixe un barème de paiement maximum par étape tel qu’ainsi :

• 35% du prix à l’achèvement des fondations

• 70% du prix à la mise hors d’eau        

• 95% du prix lors de l’achèvement de l’immeuble

• 5% à la mise à disposition de l’immeuble.

Au cours de cette dernière phase, l’acquéreur peut émettre des réserves si le bien n’est pas conforme à ce que prévoit le contrat et ainsi attendre les travaux nécessaires avant de libérer le reliquat de prix.

L’acquéreur est tenu de payer à chaque appel de fond. L’acte de vente peut prévoir des indemnités à verser au vendeur en cas de retard, indemnités qui ne peuvent dépasser 1% par mois du prix appelé. Dans la plupart des cas, le contrat de vente contient une clause résolutoire, le promoteur, en cas de paiement tardif, pouvant demander l’annulation de la vente en plus des dommages et intérêts lesquels représenteront au maximum, 10% du prix total de l’acquisition.

Si l’acquéreur s’engage à payer le prix, il bénéficie aussi de garanties.

Les obligations du vendeur

Le professionnel s’oblige bien entendu à livrer un bien conforme dans les délais prévus, dans le cadre de son obligation de délivrance.

La loi distingue par ailleurs, plusieurs catégories de garanties. Le vendeur doit, dans un premier temps, garantir les vices apparents et les défauts d’isolation phonique mais aussi, au même titre que tous les constructeurs, garantir les vices cachés, dans le cadre des garanties légales, dont la garantie décennale.

Achèvement et livraison du bien

L’immeuble achevé, il y a alors une première réception des travaux entre le vendeur et les entrepreneurs intervenant à la construction. Un procès-verbal est dressé, sur lequel peuvent être mentionnés des réserves. Ces réserves doivent être levées par les entreprises au titre de leur obligation de parfait achèvement, dont le point de départ correspond à la réception, au même titre que les garanties légales.

L’acquéreur est ensuite invité à prendre possession de son bien et en devenir ainsi l’entier propriétaire. La livraison est alors le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. L’article L. 265-5 du CCH donne à l’acquéreur un délai d’un mois pour notifier au vendeur la présence de ces vices.

C’est au cours de ces deux dernières étapes que naissent la plupart des litiges en matière de VEFA.

Pour toute demande de conseil, le cabinet Casadebaig et associés, société d’avocats à Pau, est à votre entière disposition.